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    Kapital Digital Featured | 5 Min Lesedauer

    Projektfinanzierung für Immobilien

    Die Projektfinanzierung im Immobilienbereich steht vor Herausforderungen. Der erschwerte Kreditzugang macht vielen Projektentwickler:innen und Bauträger:innen zu schaffen. Wie helfen alternative Finanzierungen mit Mezzanine-Kapital?

    30 % Eigenkapital, langjähriger Trackrekord und bürokratische Kreditvergabe: Immobilienprojektentwickler:innen und Bauträger:innen haben zunehmend Probleme bei der Finanzierung ihrer Objekte mithilfe eines Bankkredits. Das schränkt sie in ihrer Planungssicherheit ein und verhindert das weitere Wachstum ihres Geschäfts.

    Das muss nicht sein. Mit Mezzanine-Kapital steht Projektentwicklern ein vielseitiges Finanzierungsinstrument zur Verfügung, mit dem sie unabhängig von Banken ihre Eigenkapitalbasis stärken können. Im Folgenden erfahren Sie mehr zu den Möglichkeiten einer Immobilien-Projektfinanzierung mithilfe von Mezzanine-Kapital.

    CrowdDesk_Projektfinanzierung

    Blicken wir aber zunächst auf die Hürden, denen sich Projektentwickler bei der Projektfinanzierung stellen müssen.

    Herausforderungen der Projektfinanzierung

    In den vergangenen Jahren hat sich die Situation der Kreditvergabe für die Projektfinanzierung im Immobilienbereich merklich verschlechtert. Die Gründe dafür sind vielfältig.

    Zum einen haben Aufsichtsbehörden die regulatorischen Anforderungen (Baseler Reformen III und IV) gegenüber Banken sukzessive strenger gestaltet. So steigt das Sicherungsbedürfnis auf Bankenseite und der Druck, regulatorische Kosten auf die Kreditnehmer:innen umzulegen. Banken verlangen umfassende Sicherheiten, z. B. in Form von hohen Eigenkapitalquoten, die unterlegt sein müssen.

    Strengere Kreditvergabe durch Banken

    Das ist von vielen Projektentwicklungs- und Bauträgergesellschaften und nur schwer zu realisieren. Für sie ist unter diesen Voraussetzungen eine zuverlässige Projektfinanzierung nicht gesichert. Vielmehr sind Projektentwickler:innen aufgrund des restriktiveren Zugangs zu Krediten dazu gezwungen, auf lukrative Projekte zu verzichten. Das hemmt die Entwicklung ihres Geschäfts.

    Vor allem kurzfristig auf Veränderungen und Opportunitäten zu reagieren ist schwieriger geworden. Hinzu kommt, dass sich die Immobilien- und Grundstückspreis in den letzten Jahren signifikant erhöht haben.

    Gerade mittelständische und inhabergeführte Projektgesellschaften stellt das vor Herausforderungen. Sie benötigen in diesen Fällen schnell das Fremdkapital einer Bank. Um das zu erhalten, müssen die Projektentwickler:innen allerdings hohe Eigenkapitalquoten vorweisen. Nur damit bleiben sie wettbewerbsfähig und sichern sich margenstarke Projekte  am Markt.

     

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    Kosten für Projektfinanzierung steigen

    Das dazu benötigte Eigenkapital ist jedoch oftmals mittel- oder langfristig in bereits bestehenden Immobilien gebunden. Es kann somit nicht für neue Projektfinanzierungen verwendet werden. Um das Eigenkapital wieder aus den Projekten zu ziehen, ist eine Refinanzierung notwendig.

    Dass sich die Situation der Projektfinanzierung verbessert ist indes nicht abzusehen: Laut einer aktuellen Studie der TU München und René Reif Consulting (RRC) rechnen 92 % der Kapitalgeber:innen mit einer Kostensteigerung für Darlehensnehmer:innen. Das liegt an der erhöhten Unterlegung der Projektfinanzierung. Gleichzeitig gehen 77% der Kapitalgeber:innen davon aus, dass es zu einer Ausweitung der Sicherheiten sowie einer stärkeren Selektion bei der Kreditvergabe kommt.

    Unter diesen Vorzeichen verschlechtert sich die Situation der Projektfinanzierung für Immobilienprojektentwickler:innen. Die Herausforderungen  dabei sind:

    • – schnellerer Zugang zu eigenkapitalähnlichen Mitteln oder Eigenkapital, um Kreditzugang zu erleichtern,
    • – flexible und unkomplizierte Prozesse bei der Kapitalbeschaffung, um auf sich ändernde Marktgegebenheiten zu reagieren und
    • – schnelle Verfügbarkeit von Kapital, um zeitnah auf neue Angebote zu reagieren und sich margenstarke Objekte zu sichern.

    Alternativen der Projektfinanzierung von Immobilien

    Wie gelingt eine erfolgreiche Projektfinanzierung in diesem Marktumfeld? Hier helfen Mezzanine-Kapital und alternative Finanzierungsformen. Mezzanine sind eigenkapitalähnliche Mittel, die Banken auch als Eigenkapital anerkennen. Sie stärken die Bonität und die Eigenkapitalquote von Projektentwickler:innen.

    Durch Mezzanine-Finanzierung können Projektentwickler:innen lukrative Immobilienprojekte auch ohne das entsprechende Eigenkapital umsetzen. Diese Praxis ist mittlerweile weit verbreitet. Mezzanine-Kapital kommt nicht nur bei der Immobilienprojektentwicklung zum Einsatz, sondern auch bei anderen Arten der alternativen Unternehmensfinanzierung.

    Aufgrund seiner Flexibilität ist Mezzanine-Kapital bei Projektentwickler:innen beliebt. Bei entsprechender Ausgestaltung bietet es folgende Vorteile:

    • – gestärkte Eigenkapitalquote ermöglicht mehrere Projekte gleichzeitig,
    • – Verzinsung ist oftmals erfolgsabhängig und
    • – Zinsen und Rückzahlung des Kapitals  sind erst nach Projektverkauf fällig.


    Mezzanine-Kapital zur Projektfinanzierung

    Mezzanine-Kapital kann in unterschiedlichsten Formen generiert werden und ist sehr flexibel in seiner Ausgestaltung. Da sich die Kapitalgeber:innen bei diesem Finanzierungsinstrument nur wirtschaftlich beteiligen, behält die Projektentwicklungsgesellschaft jegliche Entscheidungsgewalt.

    Mezzanine eignen sich beispielsweise für eine Refinanzierung (Equity Release). Gebundenes Eigenkapital aus Bestandsobjekten wird freigesetzt und für neue Projektfinanzierungen verwendet. Projektfinanzierer:innen sammeln das Mezzanine-Kapital beispielsweise mittels Nachrangdarlehen, Genussrecht oder partiarischem Darlehen ein und refinanzieren damit eine bestehende Immobilie. Die gewonnenen Mittel stehen für neue Investitionen zur Verfügung.

    Gleichzeitig verbessern Projektentwickler:innen mit Mezzanine-Kapital ihre Position gegenüber Banken. Sie können die steigenden Eigenkapitalquoten leichter stemmen und erhalten einen Kreditzugang.

    Finanzierungsszenarien für Projektentwickler

    Wie im Schaubild oben dargestellt gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, mit denen Projektentwickler:innen bei der Immobilien-Projektfinanzierung arbeiten können. Folgende Szenarien sind in der Praxis üblich:

    1. Finanzierungsszenario: Die Finanzierungsstruktur beruht zu 70 % auf dem Fremdkapital der Bank und zu 30 % auf dem Eigenkapital der Projektentwicklerin. Das Eigenkapital kommt zu 10 % vom Unternehmen selbst und zu 20 % über eine Mezzanine-Finanzierung, die die Entwicklerin über ein alternatives Finanzierungsinstrument eingesammelt hat.
    2. Finanzierungsszenario: Die Finanzierungsstruktur beruht zu 80 % auf dem Fremdkapital der Bank und zu 20 % auf dem Eigenkapital des Unternehmens. Das Immobilienprojekt ist bereits realisiert. Nun nutzt der Entwickler Mezzanine-Kapital zur Refinanzierung. So sollen 15 % zusammenkommen, um das Eigenkapital im bestehenden Projekt wieder herauszuholen. Mit diesem Eigenkapital können nun neue Projekte angegangen werden.

    Mithilfe von Mezzanine-Kapital lassen sich verschiedene Arten der Projektfinanzierung realisieren.  Das eröffnet für Projektentwickler:innen neue Möglichkeit – unabhängig von der Kreditvergabe einer Bank. 

    Banken bleiben Finanzierungspartner

    Das bedeutet jedoch nicht, dass Banken in der Projektfinanzierung außen vor bleiben. Gerade bei großvolumigen Projekten wird der Hauptteil der Finanzierungsstruktur von Banken kommen.  Die klassische Bankfinanzierung spielt hier noch immer eine wichtige Rolle.

    Die Finanzierung passt sich bei dieser Art von Projekten aber dann im Laufe der Zeit auch an und wird fortentwickelt. Innerhalb eines  Projekts kann es – je nach Phase – zu Finanzierungen mit unterschiedlichen Finanzierungspartner:innen kommen.

    Bei einer hybriden Projektfinanzierung schließen alternative Kapitalquellen die Finanzierungslücke zwischen Eigen- und Fremdkapital.  Aufgrund der Mischkalkulation  des Zinses werden Projektentwickler:innen immer auch gemeinsam mit Banken arbeiten – eine reine Mezzanine-Finanzierung ist zu teuer. 

    Die Projektfinanzierung für Immobilien muss sich also breiter aufstellen und verschiedene Finanzinstrumente berücksichtigen. 

     

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    Kristin

    Bei CrowdDesk ist Kristin das Organisationstalent. Auf dem Blog kümmert sie sich um Marketingthemen und die Akteure, die hinter den Projekten stehen.

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